Ｑ.土地を分割して売りたい、相続手続きのため分割したい
Ａ.１筆（１個）の土地をいくつかに分割して売ったり、数人の相続人が個別に相続するにはその前提として誰もが認識、納得できるように土地を分割する必要があります。そこで「分筆登記」という登記手続きをすることになります。仮にこの登記手続きをしないで、当事者間で占有（利用）範囲を決めたしたとしても分筆の効力は生じません。法によって定められる土地の筆界（境界）となって初めて第三者に対抗できるというものです。
Ｑ.数筆（数個）の土地を売ることになったが、買主さんから１筆にまとめてほしいと言われた
Ａ.この場合は「合筆登記」をすることになります。分筆とは反対に数個の接続している土地を１つの土地にまとめる登記をいいます。また、数筆の土地を一体として利用している状態であっても、この登記手続きを経ない限りその効力は生じません。効用としては、以後の登記手続き、行政上などの手続面の簡素化、所有者自身が各筆間の境界を管理することも不要になるなどのメリットがあります。
Ｑ.家を建てたいが敷地が「山林」です。ローンを利用するためには金融機関から、「宅地」への変更を求められた
Ａ.この場合は、宅地への「地目変更登記」をしましょう。物理的には家はどこにでも建てられますが、建物の敷地となった「山林」はもはや「宅地」ということになります。ローンを利用する場合は現況だけでは不足といえるでしょう、それに担保価値の観点からも現況通り「地目変更」すべきです。なお山林の場合は地積についても同時に確認することをお勧めします。一般的には地積が大きく違っていることが多いようです。ケースによっては分筆登記も必要になることもあります。
Ｑ.知り合いの所有する農地を売ってもらえることになりました。その土地に私たちの住宅を新築したいのですが地目変更はすぐにできるのでしょうか?
Ａ.農地の場合は、農地法４条、５条の届出・許可申請をすることにより、農地を宅地として利用、又は売買することができます。区域区分によってその規制内容が異なり、これ以外にも都市計画、開発指導等を事前に確認することが大切です。私ども土地家屋調査士にご相談ください又は市町村窓口にお問合せ下さい。
Ｑ.お隣との土地の境界がはっきりしない。こんなときどうすればいいの?
・今の家を取壊し２世帯住宅を建築したいがこれを機に境界をはっきりしておきたい。
・転居するので現在の自宅を売ることにしたが敷地の境界が曖昧なのだが。
Ａ.土地の境界がはっきりしないのはとても気になるものです。しかし、土地の境界について詳しく知っている当事者は年々減ってきています。当事者の子（孫）世代に代替わりが進んでいること。また、転居（売却）などで所有者が変わってしまい当初のいきさつは双方知らないことが増えています。近年では問題意識も高まり土地の買主（売主）さん又は不動産業・建築業の方々も境界をとても重要視しています。たとえばマイホーム建築計画途中で境界がはっきりしないなんてことになれば、建築確認申請すらおぼつきません。また境界の曖昧な土地を売った場合、将来の問題を買主さんに引き継ぐことになります。すなわちそのことは売主自身と買主さんとの問題をも意味します。思い立ったら土地家屋調査士にご相談ください。
Ｑ.お隣との境界確認の立会いを求められました。応じなければいけないのでしょうか?
Ａ.明確な法的義務はありませんが、もし拒否するのであれば正当な理由が必要になるでしょう。それよりも立会いをしたうえで、示された境界に納得いかないのであれば、協議の上改めて立会いをしてもらうようにするなどして、双方が納得できるようにすべきだと考えます。境界問題は一方のみの問題ではありません、むしろこの機会を利用して境界を明確にしようと考えるほうが得策といえるでしょう。
Ｑ.マイホームを新築するとなぜ登記をしなければいけないのですか? ローンを利用しないのだけれど……。
Ａ.新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物を取得した者は、その所有権の取得した日から１月以内に、「表題登記」をしなければならないと不動産登記法第４７条１項に定められており所有者に申請義務が課せられています。ただしこれは表題登記に関する定めであり、所有権保存の登記に関しては所有者の任意に任されています。
Ｑ.実家（親名義）を子がお金を出して増築した場合、名義は誰にすればいいの?
Ａ.いったん親の名義のままで増築の登記手続き「建物表題部変更登記」をします。そのうえで、「増改築による建物評価増加額／増改築後の建物全体評価額」の割合の共有持分を子に移転させる「所有権一部移転登記」をすることで、共有持分となり贈与税の課税関係は生じないことになります。このあたりは、緻密な部分もありますのでしっかり検討してから手続きをしましょう。
Ｑ.老朽化した建物を取壊したけどどこかに届け出が必要なのですか?
Ａ.登記所（法務局）に「建物滅失登記」を申請します。取壊してから１月以内に申請しなければなりません（不動産登記法第５７条）。登記所から市町村資産税課へ通知が行くので固定資産税に関しては届け出などは不要です。
Ｑ.農地の一部を宅地にして息子夫婦の家を新築したい
Ａ.農地の場合は、農地法４条、５条の届出・許可申請をすることにより、農地を宅地として利用、又は売買することができます。区域区分によってその規制内容が異なり、これ以外にも都市計画、開発指導等を事前に確認することが大切です。私ども土地家屋調査士にご相談ください又は市町村窓口にお問合せ下さい。
